罚款超千万！徐州一批买房人要倒霉了
近日，我们收到粉丝朋友H女士投稿，2019年，她买了总价约250万的首套房，纯商贷利率5.5%，月供超8000元。今年以来收入锐减，H女士明显感觉到还款压力很大。
近期，她接到一名从事资金周转服务中介的电话。
对方声称：“可以代办转贷降息，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%，若选择置换，每年省下上万元贷款利息。”
H女士心动了。
图源朋友圈
朋友圈转贷广告
尤其是今年多家银行执行首套房最低4.1%的房贷利率，她自嘲被割韭菜，于是在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，H女士来了兴趣。
但是H女士又自认自己是外行，看不出里面的门道，不知道如此操作是否有很大风险，因此来咨询我们。
笔者先说结论，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、对买房人征信产生影响等。
01
前几年，房贷利率最高时候一度达到6.3% ，如今只要4.1% 。
“转贷换一换，利息节约几十万”。这是中介劝高位站岗那批买房人的通用话术。
理论上，目前降低房贷利率有三个方法。
1. 重新过户
2. 商贷转公积金贷款
3. 转抵押经营贷
前两个流程透明，中介挣不到什么钱，真正油水多的是房贷转经营贷。
经营贷，说白了就是买房人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，置换成银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品。
借用朋友圈中介的图，房贷转经营贷看似是“稳赢”的买卖。
从账面数字看，不仅能省大一笔利息，更能在短时间内降低还款压力。
看了这个，仿佛谁不转贷，谁就是傻子，也怪不得像H女士这样高位站岗的人心动了。
但是天底下，真有这么好的事？
02
在笔者看来，以经营贷置换房贷，表面上利率大降，能省下很多利息，但是长期看，经营贷对比按揭其实没你想象中的“利差”。
第一，以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但经营贷期限往往都远低于房贷，其实也会大大加重每一期本息还款压力。
举个例子，我们经常听到“三年4.25%”的产品，但这个“4.25%”并不是按揭中的年化计算方式。
同样是300万贷款20年，按照按揭利率6%计算，等额本息贷款20年总还款515万；经营贷为先息后本，即每年先还利息最后一年还本金，按4.25%算总还款555万。
所以，经营贷表面上利率低，其实还款更多。
第二，整个办理过程中，涉及到的各种费用，这笔隐形成本也不是小数目，尤其是如果涉及到垫资，费用还是相当高的，也算是你的成本了。
第三，中介所谓10年或20年的经营贷，其实都需要“3年或5年要转一次”，风险非常大。
1、每次必须把钱还给银行一段时间，这段时间只能过桥，产生的日息费也是不小的成本；
2、三年后贷款利率会重新定价，目前的低成本只是因为扶持小微企业，一旦经济复苏，经营贷利率只会走高；
3、在此期间，一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。
所以，你想着赚按揭的利差，而中介只想赚你的佣金。
这个时代，多的是深不见底的套路。
最为重要的，我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。
2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确规定：
房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。
银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
今年以来，银行业严监管态势不减，信贷业务违规依然是银行业的“重灾区”。其中包括贷款三查不到位、违规发放个人贷款和信贷资金被挪用等行为。
特别是信贷资金违规流入房地产，多家银行都收到百万元级别罚单。
就在本月，银保监会官网连发8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、个人消费贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。
交通银行、招商银行、建设银行罚款金额总额超千万，多名相关责任人被警告。
——交通银行股份有限公司因个人经营贷款挪用至房地产市场、个人消费贷款违规流入房地产市场、总行对分支机构管控不力承担管理责任被罚500万元。
——招商银行股份有限公司因个人经营贷款挪用至房地产市场、个人经营贷款“三查”不到位、总行对分支机构管控不力承担管理责任被罚460万元。
——中国建设银行股份有限公司因个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不审慎、总行对分支机构管控不力承担管理责任被罚260万元。
时间线再往前拉：
6月17日，银保监会官网消息显示，平安银行厦门分行由于3项违法违规行为被罚200万元，3位相关责任人被予以警告。
7月中旬，浙江义乌农村商业银行被银保监会金华监管分局罚款230万元。同日，宁波银行金华分行因多项违法违规事实，银保监会金华监管分局对其处于罚款人民币145万元。
早在今年4月，中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，因存在个人经营贷流入房地产领域的违规事实，被罚款30万元。
今年监管如此密集，如此较真，可见高层“去房地产金融化”的决心之大。
11月21日，将公布本月市场报价利率（LPR），届时会降息吗？
据相关专家基于过往惯例预判，明天降息的概率不大，如果降息的话，也只会降低5年期LPR。
不过年底前，会有降息的可能。
先是11月12日，财联社发声：本月MLF到期规模年内最高，业界称5年期以上LPR存下调可能！
有经济学家表示，展望四季度，不及预期的金融数据、相对温和的CPI、外部加息预期减弱等因素意味着货币政策空间或进一步打开。预计后续存在进一步降低5年期以上LPR的概率。
紧接着11月13日，央行和银保监发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台16条地产金融新政，明确支持房地产市场平稳健康发展！
然后是11月16日，央行发布本月《公开市场业务交易公告》：因15日有1万亿元MLF到期以及20亿逆回购到期，故本次MLF净回笼1500亿元，当日公开市场净投放1700亿元。
央行还称，11月以来人民银行已通过抵押补充贷款(PSL)、科技创新再贷款等工具投放中长期流动性3200亿元，中长期流动性投放总量已高于本月MLF到期量。
对此有业内人士表示，LPR还有进一步下调空间。
央行此次操作，兼顾了中长期和短期流动性供需的平衡，并强化了定向和结构性支持，达到了维护流动性合理充裕、防止资金继续淤积和空转套利、以结构性领域发力拉动经济企稳回升，以及兼顾内外平衡的多重目的。
接下来，为加力稳增长、控风险，引导房地产行业尽快实现软着陆，年内5年期以上LPR（贷款市场报价利率）有望调降。
不仅如此，明年初再次降准的必要性和概率更高。
自9月以来，商业银行启动新一轮存款利率下调，意味着近期银行资金成本会出现较大幅度的边际下行，增加报价行下调LPR报价加点的动力。
写在最后：
转贷这件事儿，并不适合所有人。
如果名下没有实际经营的公司，转贷风险巨大。普通上班族，首套房这么干，就是踩钢丝，完全被中介拿捏，每一步充满变数，甚至还有造成违规遭受处罚的风险。
届时你损失的可能不仅仅是资金，更是和大数据绑定的“信用”，断了一生的“杠杆”。
投机者，必被市场投掷。
买房道路千万条，资金安全第一条。
与其转贷，不如对年底前的降息多点期待！
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