提前还房贷到底划不划算？听听专家怎么说

最近，关于房贷提前还款的话题多次登上热搜榜。为何市民选择集中提前还贷？银行审批需要等上几个月么？哪些情况适合提前还贷？

银行员工加班加点审批办理

“钱准备好了，没想到还钱要排队，而且起码要排三个月。”有媒体报道称，杭州的李女士打了十几个电话、特地跑了银行网点、折腾了一个多月之后，还是没法顺利提前还贷。

柳先生在交通银行有一笔住房商业贷款，每月按揭还款，还有14万余元本息尚未结清，正常还款时间还剩下5年。

原本他没有提前还款计划，但在看到网上不少相关消息后，加上理财收益确实不高，这才有了提前还款的想法。

“其实我手里并没有凑够钱，但看到网上说预约后还要排队3个月，就连忙跑去银行网点申请。不过，结果还好，工作人员告诉我，可以直接在手机银行APP上操作，申请后25天左右就可以审批通过。”柳先生说，可能每家银行情况不同，但感觉网上说的3个月时间还是有些夸张了。

一位来自国有银行的信贷经理告诉记者，去年11月开始就有不少购房客户预约提前还贷，目前该行主要是在线下办理房贷提前还款业务，连日来相关窗口都有不少人排队等候。

另一家国有银行二级支行相关人士介绍，预约还贷的客户确实有些多，包括置换房产和降低贷款成本的客户，加上前期春节和疫情的原因，现在还贷业务有所积压，办理周期也会比以前长一些，个贷部门的员工正在加班加点全力审批办理。

投资收益难覆盖房贷利息

为何会出现排队还房贷现象？

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析说，房贷借款人选择全部或者部分提前偿还贷款的现象，在一二线城市较为普遍。

主要有几个原因，一是去年理财产品利率下滑，很多银行理财的年利率跌破3%，而房贷利率整体来说大于理财利率，找不到更优质的投资渠道促使居民选择将存款用于提前还贷；其次，近来多地首套房贷利率跌破4%，存量客户的内心不平衡也促使了居民提前还贷；此外，部分居民经历疫情后，对于未来的收入预期缩减，认为降低负债能带来更高的安全感。

而在投资端，去年以来各类投资产品收益欠佳。以银行理财为例，普益标准监测数据显示，从收益率水平来看，截至2022年12月末，全市场存续开放式固收类理财产品（不含现金管理类产品）近1年平均收益率为2.11%，低于住房贷款利率。在很多人看来，提前还贷所节省的利息，成为了一笔实实在在的“收益”。

一名银行业人士对记者表示，“春节假期前后，申请提前还贷的人明显增多，部分银行因还贷额度紧张等问题提高门槛，一些银行关闭了线上申请通道。”

他认为，事实上，提前还贷是借贷行为中的正常现象，个人与银行签订住房贷款合同时，会约定提前还贷的申请流程、适用情形、违约责任等。购房者只要满足合同所规定的提前还贷要求，银行就不应人为增加还贷难度、设置不必要的还贷门槛。

部分银行的线上提前还款功能暂时不能使用

不过，这名银行人士也同时称，对于银行来说，也有无奈之处。一是疫情加上春节，很多员工阳了后工作没能正常开展，后来又迎来了春节长假，造成业务积压；另外，从银行角度来看，如果短期内兑现大量提前还贷业务，可能会影响银行资产质量的稳定性，从而增加运行风险。

提前还贷并不一定划算

事实上，提前结清房贷的居民中，不少人有“从众”心理。提前还贷，是否适合每一位借款人？

诺亚财富产品高级经理文静在接受记者采访时表示，对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外，一定要考虑好为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金，切莫盲目跟风提前还贷。

一名国有银行房贷部门的业务经理也表示，房贷提前还款虽然在一定程度上可以减少利息支出，但是并不一定每次提前还款都是划算的，具体还要看贷款用户所选择的还款方式以及剩余还款金额等。

“比如说，今天过来办理提前还款的程女士，她是10年前办理的购房贷款，选择了20年期等额本息，目前还款期数已经过半，这种情况就不是太划算了。”他解释说，等额本息是按照利息递减的方式进行测算的，所以前期还款主要是偿还利息，而到达峰值以后需要支付的利息就少了。“这名女士目前已经偿还的利息为6万多元，只剩1万多利息未还。用提前结清房贷的资金，去购买相对稳健的投资产品，收益应该可覆盖这笔利息支出。”

这名业务经理还提醒称，在提前还贷的问题上有一些注意事项，居民要仔细查看住房贷款合同中对提前还贷的约定。“不同的银行对于提前还贷的要求有所不同。有的银行要求贷款第一年不允许提前还贷，有的银行对于提前还贷有次数限制，有的银行对于提前还款有违约金的要求，这些都要了解清楚。”