​物业费该怎么收？万科物业被罚30万元

2019年12月4日，徐州市发展和改革委员会、徐州市住房和城乡建设局、徐州市市场监督管理局印发关于贯彻落实《江苏省物业服务收费管理办法》的通知（徐发改收费发【2019】396号），明确“带电梯普通住宅（基准价）1.3元/㎡·月，按基准价上浮不超过20%，下浮不限。”

事实上，这个文件的出台给出了徐州市物业服务价格上限：1.56元/㎡·月。

但现实中，新建住宅小区的物业服务企业始终在绞尽脑汁突破这个价格上限，让本就明确的物业服务价格没有了上限。

万科翡翠天御业主投诉不合理收费

市场监管局：违法！罚款30万元

万科翡翠天御（备案名：翡翠名都）的业主就遇到了物业服务费过高的问题。

翡翠天御业主需要缴纳4元/㎡·月的物业服务费，除了1.56元/㎡·月的合法收费外，还要额外缴纳2.44元/㎡·月的“尊享服务”。

翡翠天御业主自然不服气，2021年3月，业主前往泉山区市场监督管理局和平分局举报万科物业收费问题。

和平分局受理了该项投诉，经过历时两年多的调查、取证，泉山区市场监管局于2023年8月25日向万科服务送达了《行政处罚告知书》。

收到《行政处罚告知书》后，万科物业提出听证、申辩要求，8月31日，在泉山区市场监督管理局举办了听证会。

听证会上，万科物业提出了申辩意见，如翡翠名都为高档小区，“不属于按政府指导价收费的普通小区”；万科物业高品质物业服务得到了业主认可；万科物业与业主签订了补充协议，依法有效。

对于万科物业的全部申辩意见，泉山区市场监管局认为，万科物业违反了《中华人民共和国价格法》的相关规定，对万科物业的申辩意见不予采纳。

9月27日，泉山区市场监管局对万科物业做出了行政处罚决定书（徐泉市监处罚【2023】091号），依照《中华人民共和国价格法》对万科物业处以30万元罚款。

大快人心！业主奔走相告

行政处罚决定书发布后，翡翠天御业主奔走相告，业主群一片欢呼。

对于业主来说，这是一次重大胜利。

翡翠天御业主朱先生气愤地说，

万科在徐州有很多小区，但收费并不一致，有的小区只收取两块多的物业费，翡翠天御却要交四块五的物业费，如果真的服务更好也就认了，我们小区的服务甚至不如两块多物业费的小区。

另一位业主吴先生更是直言不讳地表示，

万科物业的收费标准如同儿戏，说是“尊享服务”，却经不起任何推敲，就是把本应提供的物业服务进行了包装而已。

万科能把更多的精力用在服务上，而不是巧立名目，也不会有今天的结果。

“买房的时候，不签，房子就不卖给你。”

对于物业服务协议的签订，业主纷纷表示并不是自己的真实意愿表达，而是被迫行为。

很多已经缴纳物业服务费的业主表示，要求万科物业根据市场监管部门的处罚决定，退还多缴的物业服务费。

不退还也可以，但必须用以冲抵今后的物业服务费。

律师：物业有复议、行政诉讼的权利

业主的诉求可以通过诉讼解决

苏大律师事务所刘梦林律师：

尽管行政处罚决定书已经下达，但万科物业依然可以向泉山区人民政府申请行政复议，如果对行政复议结果不服，万科物业可以提起行政诉讼。

刘梦林强调，尽管万科物业依法享有上述权利，但泉山区市场监管局下达的行政处罚决定书已经生效，万科物业必须在规定期限内缴纳罚款，如逾期不缴纳，将加处罚款，加处罚款的数额不超出罚款数额。

对于业主提出的退还物业服务费的问题，刘梦林表示，业主要在法律框架内维护自身合法权益，泉山区市场监管局下达的行政处罚决定书，并不能免除业主缴纳物业服务费的义务，业主必须缴纳合法部分的物业服务费。

对于超出部分，可以和万科物业协商处理或提起民事诉讼。“行政处罚决定书并不意味着万科物业必须给业主退费。”

业内人士：物业行业的一场大地震

对于泉山区市场监管局做出的行政处罚决定，业内人士普遍认为，这并不是简单的30万元的罚单，这是徐州物业服务行业的一场大地震。

业内人士：

开发企业对物业服务进行招投标，但一直以来就是谁开发谁服务，万科开发的小区就是万科服务，不会是绿城物业或其他物业企业进行服务。

市场并没有在真正有序竞争中开展。

外地城市已经出现了开发企业和物业服务企业不是同一品牌的现象。“没有了竞争，就是对政府指导价格越来越无底线的突破。正常的市场应该是各物业企业提高服务水平，同时价格越来越低的竞争。”

另外，业内人士表示，泉山区市场监管局的这张罚单，不仅仅是下给万科物业的，实际上是下给所有任意突破政府指导价格的所有品牌物业服务企业的。

未来，会有越来越多的小区将依法对物业服务企业的不合理收费进行投诉。

“目前我市品牌物业服务企业突破政府指导价格已经成为新建住宅小区的常态。”

反对声音：

过往的政府指导价已经不能适应群众对更高品质服务的需求了，高品质的服务必须由更高的价格来支撑。

物业服务企业也要有合理的利润，想尽办法降本带不来提质增效的效果，最终受损害的还是业主。“退休大爷看管的大门，不可能是高品质服务、高品质住宅小区的体现。”