多花80万买一楼带院，却被“连坐”停工！

多花80万买的一楼带院洋房，如今却被楼上邻居举报，叫停庭院及装修施工，入住遥遥无期。

近日，徐州恒大潘安湖小镇昕棠观澜府的业主反映：小区内存在部分业主违规扩建院子、装修施工引发邻里纠纷的问题，而街道和城管部门 “一刀切” 暂停所有装修施工等问题，殃及未扩建院子、未违规装修的业主，装修进程也受阻。

有业主着急地表示：“孩子的婚期定在年底，新房还停在毛坯状态不让装修！合规装修的我们，究竟还要等多久才能住进自己的房子？”

记者通过实地调查和多方核实，还原事件全貌。

走进恒大潘安湖小镇昕棠观澜府，交房不久的洋房区域(2018-10地块)，本该是一片热火朝天的装修景象，却处处透着反常：部分草坪被砖石围栏挤占得歪歪扭扭，脚手架下堆着半拉子工程的建材，更有业主站在未完工的新房里对着停工通知叹气。

1、部分一楼业主违规扩院

最先引发争议的，确实是部分一楼业主在圈院子时“越界”了——他们将围栏砌进公共绿地，甚至把小区通道旁的绿化带也铲掉圈了进去！现场裸露的泥地、凌乱堆放的砖头，让原本葱郁的景观带被破坏得支离破碎。

（超出绿植围挡扩建院子，图源贾汪本地楼市资讯）

2、个别楼上装修导致渗水

部分业主的“扩院”很快引起楼上住户的反对和举报。然而，部分楼上住户的装修施工，也被一楼邻居抓住了把柄！有的楼上住户在装修时为拓展空间，甚至破坏了烟道，导致雨天时楼下出现渗水。

3、一刀切停工殃及无辜

因业主互相举报，矛盾激化后，街道和城管的一纸停工令让整个小区陷入寂静：暂停小区所有室内装修及庭院施工。但停工通知像一盆冷水泼在合规业主头上：明明按照小区规划施工，院子尺寸未超红线；装修方案也通过了物业审核，却和违规扩建的住户一起被“连坐”。

针对业主争议焦点，记者走访了几位业主，对合同约定、小区规划及实际情况进行了解核实。

1、销售时承诺带院，合同上有相关约定

据一楼业主表示，2021年房价最贵时他买的这套一楼，总价200万出头，149平边户，销售时承诺带院子约200平，总价比楼上户型多花约80万！中间户带约100平院子，总价约170万，比楼上贵了40多万。

而且购房合同上，也有相关约定。业主提供的购房合同第十条显示：买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台，由该宅单位的买受人按合同内容享有使用权。该住宅单位使用花园、绿地、子屋面、改会范围、面积，以该住宅单位的买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》约定的范围、面积、使用期限为准。上述部分，其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。

合同这条约定的意思，体现在一楼的花园上，简单地说，就是归一楼业主所有，其他业主不具有使用权。

2、小区规划示意图，明确一楼带院

根据业主提供的恒大潘安湖小镇宣传页，昕棠观澜府规划示意图与户型图上，可以看到，洋房区域设计一楼有院子。

小区规划示意图：

户型图：一楼洋房有院子

从房屋实际设计来看，一楼北书房、南阳台，都是落地推拉门。业主称，这就说明是一楼带院的设计，不然的话，开发商怎么会留这样的门呢?

3、前期交付的洋房，一楼都建起庭院

而且恒大潘安湖小镇之前交付的145地块、147地块，还有昕棠154地块，一楼洋房业主都已经拉起院子，进行了庭院施工。既然有先例，也有合同约定和小区规划，为什么就因为部分业主的违规施工，就让昕棠洋房(2018-10地块)全部业主都停工了呢？

一楼业主认为，处理违规施工，不能搞连坐，“一刀切”式叫停是懒政，侵犯业主的合法权益。业主呼吁相关部门，依据小区规划和合同条款，对庭院施工进行逐户核查，对违规扩建者依法处理，同时保障合规业主的施工权利，尽快恢复未违规业主的施工。

对此，法律人士指出：根据《民法典》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若小区规划示意图明确标注一楼带院且合同中约定院子使用权归业主，业主有权主张该权利。例如，若规划图将院子列为业主专有部分，且合同条款对此进行了明确约定，业主可依据合同和规划文件主张使用权。

另外，根据《物权法》及相关规定，宅间绿地原则上属于业主共有，但规划或合同明确属于个人的除外。若开发商在销售时明确院子归一楼业主所有，且合同中有相关条款，业主可能通过 “明示属于个人” 的例外情形获得使用权。

但对于超出规划的扩建行为，城管部门应依法责令整改或拆除。行政手段需兼顾公平：停工措施应遵循 “最小损害原则”，避免因部分业主的违规行为累及无辜。

（业主通过相关法律平台咨询结果）

写在最后：潘安湖小镇昕棠观澜府这场业主维权风波的核心，是如何在管住违规扩建的同时，守住合规业主的合法权益。一楼业主按规划和合同使用院子的权利不该被 “连坐”，部门治理更不能图省事搞 “一刀切”。期待相关单位尽快分清对错、精准处理，别让老实人一直为别人的违规买单，让等着装修入住的业主早日踏实回家。